Od 1. září 2026 platí v Praze nový územní plán, takzvaný Metropolitní plán. Nahrazuje dokument z roku 1999, podle kterého se v hlavním městě rozhodovalo o výstavbě více než čtvrt století. Jde o jednu z nejvýznamnějších změn v pražském stavebním právu za poslední dekády a dotkne se prakticky každého, kdo v Praze plánuje, navrhuje nebo povoluje stavbu.
V tomto článku se podrobněji věnujeme tomu, jak je plán postavený, jaké nástroje přináší a co konkrétně znamená pro developery, architekty a přípravu projektů.
Proč Praha nový plán potřebovala
Na přípravě Metropolitního plánu se pracovalo přes 14 let. Důvod je prostý: Praha dlouhodobě potřebuje nové prostory k bydlení, ale dosavadní územní plán z roku 1999 už neodpovídal tomu, jak se město za čtvrtstoletí proměnilo. Praze dnes chybí odhadem kolem 100 000 bytů a do roku 2050 má podle demografických prognóz přibýt až 300 000 obyvatel. Ceny nových bytů se v létě 2026 vyšplhaly na rekordní úroveň.
Starý plán navíc fungoval na principu přesného vymezení funkčního využití jednotlivých pozemků, což v praxi znamenalo, že prakticky každý větší projekt vyžadoval samostatnou změnu územního plánu. Takové změny se často táhly roky. Metropolitní plán tento přístup opouští a místo přesného funkčního vymezení pracuje s charakterem lokality (čl. 12 a 36 Metropolitního plánu). Cílem je, aby se stavební záměry daly posuzovat rychleji a s menší potřebou opakovaných změn územního plánu.
Praktickým důsledkem má být uvolnění prostoru pro výstavbu až 350 000 nových bytů, převážně na brownfieldech a v transformačních územích uvnitř města, místo dalšího rozpínání Prahy do okolní krajiny.
Jak je Metropolitní plán strukturovaný
Metropolitní plán je mimořádně rozsáhlý dokument. Se všemi grafickými přílohami má přes 200 000 stran a je to první pražský územní plán vydaný výhradně v digitální podobě, doplněný interaktivní webovou aplikací.
Základní jednotkou plánu je lokalita. Celé území Prahy je rozděleno na lokality, z nichž každá má přiřazený takzvaný cílový charakter, definovaný kombinací čtyř vlastností (čl. 36):
- zastavitelnost, tedy zda se v lokalitě smí stavět (čl. 38 a 39)
- struktura, tedy jaký typ zástavby je pro lokalitu předepsaný. Plán rozlišuje deset typů struktur pro zastavitelné lokality, od historické rostlé struktury přes blokovou, hybridní a modernistickou až po lineární strukturu dopravní infrastruktury (čl. 40 až 50)
- využití, tedy zda je lokalita určena primárně pro bydlení, produkci, rekreaci nebo přírodu (čl. 61 až 67)
- stabilita, tedy zda jde o plochu stabilizovanou, transformační nebo rozvojovou (čl. 68 a 69)
Právě rozdělení na stabilizované, transformační a rozvojové plochy je jedním z nejdůležitějších konceptů celého plánu. Ve stabilizovaných plochách se cílový charakter odvozuje od stávající zástavby a nepočítá se s výraznými změnami. Tento koncept přináší větší flexibilitu rozvoje. Zatímco starý plán vyžadoval u velké části projektů samostatnou změnu dokumentu, transformační a rozvojové plochy nejsou vázány na dosavadní charakter území, a umožňují tak reagovat na nové záměry bez nutnosti měnit plán jako celek.
Výšková regulace: síť čtverců a strop 100 metrů
Praha poprvé v historii zavádí jednotnou a systematickou výškovou regulaci. Celé území je pokryto sítí čtverců o straně 100 metrů, jejichž souřadnice vycházejí z jednoho přesně definovaného geodetického bodu (čl. 97). Každému čtverci je přiřazeno rozmezí podlažnosti, tedy rozsah přípustného počtu nadzemních podlaží (čl. 98).
Nejvyšší kategorie odpovídá více než 21 podlažím s maximální výškou 100 metrů. Pro srovnání, pankrácká City Tower, aktuálně nejvyšší budova v Praze, má 27 podlaží a měří 109 metrů, tedy nad hranicí, kterou nový plán stanovuje jako strop pro budoucí výstavbu. Naopak minimální výška zástavby se nikde nestanovuje (čl. 98 odst. 1 a 3). Nad hlavní římsou je navíc obvykle přípustné jedno ustupující podlaží nebo podkroví, které se do limitu nezapočítává (čl. 98 odst. 6), a u budov na nárožích nebo podél významných tříd lze počet podlaží dále navýšit (čl. 103).
Pro vybraná místa s potenciálem soustředit vyšší zástavbu plán stanovuje takzvanou hladinu věží, tedy vyšší přípustný limit podlažnosti, který je ale svázán s povinností posoudit vliv záměru na celkovou kompozici města (čl. 100 a 101). Toto posouzení probíhá formou porovnání s konkrétními panoramatickými fotografiemi vybraných pohledů na Prahu, takzvanými panoramaty a vedutami (čl. 104 a 105). Tyto fotografie se nesmí zvětšovat nad mez danou jejich rozlišením, aby se předešlo spekulativnímu výkladu, co ještě do chráněného pohledu zasahuje a co už ne. Podrobnost regulace parametru, jako je rozlišení fotografie, dobře ukazuje, jak detailně je Metropolitní plán zpracován.
Plánovací smlouvy: nová podmínka pro povolení
Jedním z nejvýznamnějších praktických nástrojů nového plánu jsou plánovací smlouvy, tento institut sice není nový, ale Metropolitní plán ho poprvé přímo zapracovává do svého textu a předem stanovuje lokality, kde se uplatní. V řadě lokalit, zejména transformačních a rozvojových, plán podmiňuje samotné rozhodování o povolení stavby uzavřením smlouvy mezi žadatelem a hlavním městem Praha (čl. 160).
Tento požadavek se uplatní tehdy, pokud takzvaná započitatelná hrubá podlažní plocha záměru přesáhne referenční hodnotu stanovenou pro danou lokalitu (čl. 160 odst. 2).
Pro developery to v praxi znamená, že harmonogram větších projektů v dotčených lokalitách nezávisí jen na rychlosti stavebního úřadu, ale i na tom, jak rychle se podaří dojednat konkrétní obsah smlouvy s městem. Obsah smlouvy totiž plán pro řadu lokalit nedefinuje do detailu a je proto předmětem individuálního vyjednávání (čl. 161 odst. 2 a 3).
Co se stane s rozjetými projekty
Plán obsahuje přechodné ustanovení, které řeší osud záměrů, jejichž povolovací řízení bylo zahájeno ještě před 1. zářím 2026, ale k tomuto datu nebylo dokončeno. Takové záměry se posuzují podle regulativů dosavadního územního plánu z roku 1999, ve znění platném k poslednímu dni jeho účinnosti (čl. 167 odst. 1).
Za nedokončené řízení se přitom považuje nejen samotné prvoinstanční řízení o povolení, ale i řízení o opravných prostředcích, přezkumná a soudní řízení, opakovaná řízení po zrušení rozhodnutí a řízení o změně záměru před jeho dokončením (čl. 167 odst. 2). Ochrana rozjetých projektů je tedy koncipována široce a nekončí automaticky vydáním prvního rozhodnutí.
To je pro klienty s projekty na hraně mezi starým a novým režimem důležitá informace: i probíhající spor nebo odvolání nemusí automaticky znamenat, že se projekt dostane pod nová pravidla.
Soudní přezkum plánu
Metropolitní plán byl vydán formou opatření obecné povahy č. 001/2026, usnesením Zastupitelstva hl. m. Prahy č. 34/2 ze dne 28. května 2026, a účinnosti nabyl patnáctým dnem po vyvěšení veřejné vyhlášky o jeho vydání. Jako každé opatření obecné povahy podléhá možnosti soudního přezkumu podle správního řádu a soudního řádu správního. Po dobu prvního roku od nabytí účinnosti je obecně možné napadnout plán jako celek nebo jeho část u správního soudu s účinky vůči všem osobám. Po uplynutí této lhůty je možné domáhat se už jen toho, aby se plán nepoužil v konkrétním, individuálním povolovacím řízení.
Tento rozdíl má praktický význam pro strategii, jakou klienti zvolí, pokud mají k některým regulativům plánu výhrady: v prvním roce mají širší možnost napadnout plán obecně, později se musí soustředit na konkrétní řízení, ve kterém se jich sporný regulativ dotýká.
Co si z toho odnést
Metropolitní plán mění základní logiku, podle které se v Praze posuzuje výstavba. Místo přesného funkčního vymezení pozemků pracuje s charakterem lokalit a jejich cílovým stavem, zavádí jednotnou výškovou regulaci a v řadě lokalit podmiňuje povolení uzavřením plánovací smlouvy s městem.
Pro klienty, kteří v Praze připravují nebo mají rozjetý stavební projekt, z toho vyplývají tři praktické otázky, které stojí za to si zodpovědět co nejdřív:
1. Do jaké kategorie stability a využití lokalita podle nového plánu spadá, a jak se to liší od dosavadního stavu.
2. Zda se na projekt vztahuje povinnost uzavřít plánovací smlouvu, a pokud ano, jaký je reálný prostor pro vyjednání jejího obsahu.
3. Zda probíhající nebo připravované řízení splňuje podmínky přechodného ustanovení a může tak zůstat pod starým režimem z roku 1999.
Náš real estate tým sleduje, jak se nová pravidla promítají do konkrétních případů, a je připraven pomoct s posouzením dopadu na jednotlivé projekty, včetně přípravy a vyjednávání plánovacích smluv.
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje individuální právní poradenství. V případě konkrétního projektu nás neváhejte kontaktovat.
